2013/05/12
「asoko」
今日は休みなので、堀江の雑貨屋「asoko」に嫁と行って来ました。遊び心いっぱいの雑貨が
いっぱいで楽しいです。
2013/05/09
「庭の扉」
庭の扉が完成！ 思い切り手作り。なかなかいい感じに出来ました。
2013/05/08
「定例親睦会」
今月は定例の親睦会を我家でバーベキューにしました。総勢20人のいろいろな業種の方々が来て
くれて呑んだくれて楽しく過ごせました。みんなありがとう！
2013/04/29
「仲良し業者さん家族と」
仲良し家族と我家でバーベキュー。子供は可愛いし、肉は美味しい。準備と片付けしてくれる嫁に
感謝します。
2013/04/27
「国会議事堂」
国会議事堂を見学して来ました。とても大きくてとても綺麗でした。ふらっと行ってみただけでしたが、
沢山の人がいて、ツアーもあってビックリ!
2013/04/22
「柵の塗装」
自作で柵完成。嫁、塗装中。コーナンで4000円! 安い!
2013/04/21
「隣家との間に柵を作製」
隣の家との間に柵を作ってみました。コーナンで木とネジを買ってきただけ。なかなかいい感じに、
あとは嫁が塗装するだけ。
2013/04/13
「後輩たちとバーベキュー」
同業の後輩たちと我が家でバーベキュー。伊丹の前田食品の肉はほんとに美味しい!
2013/04/10
「初めてのゴルフコンペ」
取引先である基住さんのゴルフコンペでした。この年になって初めてのゴルフコンペでとても緊
張しましたが、皆さん優しくて楽しく過ごせました。ゴルフ頑張るぞ!
2013/04/07
「狂犬病の注射」
タミーさんの狂犬病の注射。関学正門北側三角地、恐らく市の所有地で立ったまま1秒で終了。
2013/04/06
「休日の取引」
今日は休みですが、奈良県平群町のガストで現金取引でした。独立前にお世話になった先輩にお
声がけ頂きました。ありがたいです。ちょっと遠いです。
2013/04/03
「定例懇親会」
昨日は毎月恒例、気の合う取引先の方々と夙川味楽園で懇親会でした。仲良しの不動産に強い
若手弁護士さんが初参加してくれて、みんなから質問攻めにされていました。次回は我が家でバー
ベキュー開催予定です。
2013/03/30
「夙川で花見」
今日の夙川はいい感じです。私の両親と嫁と花見です。
2013/03/30
「マンチェスターユナイテッドのチケット」
やった! マンチェスターユナイテッドVSセレッソのチケットゲット 楽しみ!
2013/03/29
「関学前のさくら」
取引前に時間があったので、母校関学前のさくらを見に行ってきました。まだ6分咲くらいです。
来週見頃でしょう。
2013/03/17
「西宮うまいもん祭り」
昨日よりららぽーと甲子園の南駐車場で開催されています西宮うまいもん祭りに行ってきました。
さくらFMさん頑張っていました。今日も開催中です！
2013/03/06
「定例懇親会」
昨日、毎月定例の親睦会を夙川味楽園さんで開催致しました。忙しいなか15人集まって頂きまし
た。早いもので、今回で10回目です。土地家屋調査士、不動産営業マン、不動産会社経営者、支
店長、弁護士、保険屋さん、インテリアデザイナー等沢山の業種のええ仲間です。
2013/03/03
「船越の串かつ」
昨日は誕生日!! 灘警察の近くの大好きな串かつ船越。いつ来てもNo.1です！
2013/03/01
「営業ドリンク」
毎月の取引先の挨拶用の大量の栄養ドリンク！ 毎月大量に買ってますが、そういえば飲んだこと
ないです!?
2013/02/25
「苦楽園のうどん」
取引先の方から、大阪市内の業者さんを紹介して頂いたので、ご挨拶にお伺いしてきました。感じ
のいい方で嬉しかった。という訳ではないですが、苦楽園に帰ってきて友庵といううどん屋さんに。
うどんピカピカ！
2013/02/24
「休日の相続相談」
今日は日曜ですが、近くにお住まいのお客様から長年相続登記をせずに手つかずにしていた不動
産の名義変更についてご相談を頂きました。 ホームページから問合せして頂きました。先日ホーム
ページに「土日祝の相談も可」と付け加えたのを見て頂いたようです。ご依頼ありがとうございます。
2013/02/22
「さくらＦＭ」
今日、西宮のさくらFMさんで事務所の紹介とリクエスト曲を流して頂きました。パーソナリティの横山
さんありがとうございました。うちの事務所では一日中さくらFMです！
2013/02/20
「会社設立」
取引先の営業マンが独立開業することになり、会社設立登記の依頼を受けました。厳しい時代です
が、無理せず頑張ってほしいです。
2013/02/19
「１５年振りの再会）
私が、司法書士となる前に司法書士事務所で勤務していた際の取引先の事務員の方と最近フェイ
スブックで再開し、先方の事務所が私の事務所のすぐ近くであることが判明したので早速事務所へ
お伺いしました。お昼間にもかかわらず１時間３０分くらい話が弾んでしまいました。せっかくの再開
ですからこのご縁を大切にしていきたいと思います。
2013/02/12
「相続登記の抹消」→「遺産分割協議のやり直し」
土地家屋調査士の先生から依頼を受けた案件です。いったん９年程前に母親名義での遺産分割
協議をし、「相続登記」がされている土地･建物について、この度諸事情があり「遺産分割協議」を
再度やり直して娘さん名義にしたいというご依頼がありました。珍しいケースですが、登記手続き
的には可能で、①既になされている所有権移転登記（相続登記）を抹消、②再度の遺産分割協
議書を添付して所有権移転登記（相続登記）をします。ただ、この場合税法上は一旦「母」名義に
登記されている以上、遺産分割協議をやり直したとしても、「母」から「娘」に対しての「贈与」とみな
され「贈与税｣の課税対象になる可能性があるので十分に注意して下さい。
2013/02/08
「番場亭」のカレーうどん！
お昼前に西宮北口で不動産取引の時は、取引終了後に必ずカレーうどんを食べに行きます。
朝から楽しみで仕方ない！！
2013/01/22
西宮商工会議所で、取引先が協賛されている相続対策セミナーに参加させて頂きました。
講師の税理士さんが面白い方で飽きずに3時間勉強出来ました。
2013/01/10
本恵比寿の本日より新年始動される園田の取引先の新年お祝いの会に毎年参加させて頂いていま
す。こちらのお雑煮が毎年楽しみです。ちょっと食べ過ぎてしまいました。
2013/01/09 「香典・弔慰金って相続財産？？」
今日はちょっとマメ知識
(1)香典
①参列者が葬儀費用の一部を負担し、死者の家族の負担を軽減する目的で贈与されるも
の、 つまり香典は喪主又は遺族への贈与として扱われる。
②相続税課税の対象とならない。
(2)弔慰金
①基本的に香典と同様の扱い。
②金額次第でみなし相続財産として相続税課税の対象となる。
(3)香典・弔慰金共に社会通念上相当とされる金額なら、所得税・贈与税は課税されない。
2013/01/07 「今日から新年！！」
みなさん、あけましておめでとうございます。今年も宜しくお願い致します。
長いお休みも終わり今日から新たな気持ちで頑張っていきましょう！！ というわけで、今日は武庫之荘
駅でワッフルを大量に購入し挨拶回りに行ってきました。
2012/08/07 「月１の親睦会」
昨日は、月一回の業者さん、同業等１５人くらいで親睦会でした。しかし、２次会はなし。 昨日はサッカー
の準決勝メキシコ戦だったので、まだまだ早い時間でしたが全員解散です。しかし残 念ながら勝つこと
は出来ませんでした。３位決定戦頑張って欲しいですね。
2012/08/05 「不景気!!」
暑いし、不景気！ お昼はのり弁当！
2012/08/04 「木工教室」
やっと完成 長かった 次は違う材料で同じ椅子を２つ同時進行予定。
2012/08/02 「徳島ラーメン」
お昼前千里中央で取引でしたので、今日のお昼は171号線伊丹付近の徳島ラーメン「東大」。いつ
もながらいい味です。美味しい
2012/07/28 「同級生の壮行会」
昨晩は自衛隊にいる中学の同級生が、熊本に転勤になるということで、１０数人が集まりました。中に
は30数年振りに会う同級生もいましたが、変わってないな〜ええもんやな〜って、楽しい時間を過ごす
ことが出来ました。熊本で頑張りや
2012/07/26 「意思能力の判断」
不動産売却の前に売主様が施設に入っておられるということで、万全を期す為に施設にお伺いして意
思能力を確認することにしました。77歳の元気なおばあちゃんです。「長谷川式」を利用していろいろ質
問させてもらいました。計算や記憶にはほぼ問題ないですが、今日の年月日と曜日について全くトンチ
ンカン しかしよく考えてみると高齢の方でのんびり暮らしている方にとっていちいち日付や曜日を気
にするかなっていうのが正直なところです。とにかく元気に最後まで気を悪くされることなく付き合って
頂きホッとしました。
2012/07/25 「研修です」
今日は兵庫県司法書士会の研修です。破産個人再生と兵庫県警から犯罪のグローバル化について。
なかなか勉強になります。
2012/07/24 「ボケてる？！」
今日はあまりに暑くてぼけていたのか、取引現場で書類確認し、売主様の本店が代わっていると思
い込んで一人バタバタして急いで事務所に戻ってもう一度確認したら、ただ申請書の本店の記載が
間違っていただけでした!! 暑いと判断力が・・・・。それとも年かな?!
2012/07/23
土地家屋調査士の友人と神戸北区の分譲業者さんへ顔出しでした。いつも感じ良く対応して頂いて
嬉しいです。頑張らんとあかんね。
2012/07/22
気分転換に庭のガーデンセットを白く塗ってみた。とても評判悪い!!
2012/07/22
今日は、嫁のお兄さん家族と淡路国民休暇村でキャンプ＆ＢＢＱ!! 暑すぎる!!
2012/07/21 「認知症の判断」
先日より、いつもお世話になっています夙川の業者さんから売主様の判断能力に不安があるという
相談があります。診断書の有無の確認をお願いしていますが、それがない場合とりあえず「長谷川式」
という判定ツールを使ってみましょうということにしました。売主様側や業者さんも成年後見の申立の期
間や費用が気になるようです。スムーズにいけばいいですね
2012/07/20
今日はお昼から新開地で不動産の取引です。その前に新開地の立食いうどん屋さんへ、天ぷら湿っ
てる大丈夫かな?! 買主さん通帳忘れて皆さん待ちぼうけ。
2012/07/18
今日は水曜で比較的時間があるので、嫁とタミーさんとドライブです。佐用町のひまわり畑。なかなか
良かった しかし、遠い!!
2012/07/11
うちのガレージの中に去年からツバメの巣があって、子供が３羽できました。親ツバメ２羽が餌をとっ
てきては巣に戻ってきます。ガレージ内に人間がいると、親ツバメは前の電線で待機しています。なの
でガレージ内を飛んでいるところを撮るのは難しいです。
2012/07/09
遺産分割協議書に押印をお願いしていたお客さんから印鑑証明と共に返送頂いたので本日無事
に相続登記申請完了です。何事もなく登記完了して欲しいです。
2012/07/04
昨日は、ほんとうに仲の良い神戸芦屋西宮尼崎の業者さんと月に一度の飲んだくれ会！阪急夙川
の「ここみ」というもつ鍋屋さんで１７人でした。もつ鍋だけでなく刺身やなんやと盛り沢山の料理で大
満足でした。みんな忙しいのに毎回来てくれて嬉しい。
2012/07/03
タミーさん、いい天気なので日向ぼっこ中。
2012/07/02
今日はいつもお世話になっている塚口の業者さんで、一番仲良し君と2人で天満でよく飲みました。
天満面白い！！
2012/04/28
今日から木工教室です。今日と次回は木についてのお勉強。帰りに船坂の「すじかま」といううどん屋
さん。これは旨い！
2012/04/17
何にもしてないのにそんなに疲れる？！
2012/04/15
今日は造園屋さんに行ってお花買って，家でバーベキュー。タミーさんはいつもボーっとしとる。
2012/04/08
昨日はお昼から、奥様の両親や兄弟が集まってくれて我が家でバーベキューです。新しいバーベ
キューコンなかなかいい感じ！！
2012/04/07
今日の夙川のさくらは満開です！！
2012/04/06
2012甲子園開幕対巨人戦、能見完封！！ようやった！
2012/04/06
今日の夙川のさくらはええ感じ。明日は凄い人やろな！
2012/04/05
夙川のさくらやっと咲きました。
2012/04/02
我家はずっとドコモでしたが、iphoneが欲しくて１台をソフトバンクに乗り換えました。
お父さん自転車ほんとにきました。しかし、ソフトバンクはやはり電波が弱いので１台
仕事用でドコモは必要です。
2012/04/01
今日は、あまがさきの業者さんからの中古マンションの取引の仕事を頂きました。お昼過ぎに
尼崎法務局に登記申請を無事済ませたので苦楽園に向かって帰ります。途中お腹が減ってき
ましたので今日のお昼は「ジョニーのから揚げ」に決定！！ 大分唐揚、にんにくしょうゆ味でほ
んとおいしいです。
2012/03/30
今日の夙川も桜はまだまだです。でも少しつぼみが大きくなってきています。あと１週間くらいかな？？
2012/03/26
10年前に当事務所で中古戸建購入の登記をさせて頂いたお客様から突然連絡がありました。購入時,業者さんに「お母様とご本人である息子様」の共有ということで購入された筈が、最近登記簿をみてみると、「お父様とご本人である息子様」の共有で登記がされていて驚いて私のところに少し怒った感じで電話がありました。よくよく聞いてみると、売買契約書は「お父様とご本人である息子様」になっており、また当日私も名義人の確認もさせて頂いたことを思い出しました。お客様も事情を分かって頂きました。
①売主様ＡB共有から買主様甲乙名義に移転登記がされている。
②甲乙共有名義を乙丙名義に更正する。
(現状:問題点)
買主様甲乙共に、登記した住所から新住所に変わっている。
売主様ＡＢ共に売却後に新住所に変わっている。
売主様は既に権利書を処分してしまっている。
新たに丙が名義人になるので、売主様に登記義務者として協力して頂く必要があり、協力が得られない場合は更正登記が不可能となり、「真正な登記名義の回復」を原因として「所有権移転登記」をしなければならなくなり、登録免許税が移転登記と同額必要となります。更正登記が出来れば1物件1000円でとても経済的負担が違ってきます。しかし、既に登記義務を果たしている売主様に協力を得るのは印鑑証明以前の権利書を頂いたり実印を押印して頂いたりなかなか現実的に不可能です。しかし、偶然に売主様は近くにお住みで連絡が可能でした。
①まず、乙の登記簿上の住所を新住所に変更します。
②ＡＢ及び甲を登記義務者、丙を登記権利者として所有権更正登記をします。この際にＡＢの住所も変わ
っているので住民票の添付が必要です。
売主様の協力もあり、更正登記が無事に完了し買主様も本当に感謝して頂き、ホッとしました。当日のご本人確認の意思確認等きちんとしていて良かったです。
2012/03/25
西宮の法務局に申請していた相続登記が無事完了しました。何の不備もなくスムーズに完了しほっとしています。この後徳島の不動産の相続登記を徳島の法務局へ申請します。
2012/03/21
先日から戸籍等を請求して相続人が確定し、遺産分割協議書を郵送していた西宮のお客様から書類の返送がありました。実印の押印も綺麗で印鑑証明書もきちんと添付されていました。早速西宮の法務局へ相続登記の申請です。
2012/03/02
先日、営業の方からの依頼で相続登記の依頼を受けました。休みの日にご自宅にお伺いし内容の聞き取りと費用の説明等させて頂きました。３物件あり、四国の物件は依頼者の妹様へ、西宮の２物件について依頼者の名義にし、１つは売却予定ということでした。売却予定なので急がないといけません！！役所に戸籍を請求してもなかなか返送が来ないので困ります。
2012/03/06
先日依頼のあった西宮のお客さんの戸籍が揃って相続人が確定した。
依頼者である西宮の息子さんと四国に嫁いでいる娘さんの２人。西宮の不動産は息子さんへ、四国の不動産は娘さんへ。それぞれの遺産分割協議書作って郵送しました。鮮明に実印の押印と印鑑証明書の添付をしてもらって返送してもらいます。
それから登記申請。急いでるみたいなので早く返信届いたら助かるな〜。
2012/03/07
難しい登記！
確定後の根抵当権移転登記がされている現状。この根抵当権を準共有としてから単有とする場合。
①債権一部譲渡を原因として「根権一部移転」登記をして準共有とする。
②債権持分放棄を原因として「何番根抵当権何某持分移転」登記をして単有とする。
登記官によってだいぶ見解が違ってて困りました。
2012/03/08
今日はＳMBC千里中央支店で不動産取引です。高校からの友人が不動産業をしてるので、その購入の登記です。優しそうな売主さんと和やかな雰囲気でよかった。彼は一人で業務を誠実に良心的にしているので応援したくなります。池田法務局申請あ〜疲れた。
2012/03/12
SMBC西宮で中古マンションの取引です。お父様と娘さんの共有名義での購入です。和やかに終了して良かったです。この取引で本当に久し振りに以前仲良くしていた業者さんと一緒になりました。元気そうでなによりです。お互い年をとりましたが頑張りましょう。
2012/03/06
(相続人の中に隠し子が・・・）
数年前に相続登記の依頼があった。一般的なマンションにお住みの年輩の女性でした。夫婦と息子さんと三人で暮らしてきて、御主人が亡くなられ相続登記の依頼がありました。戸籍を集め相続人を確定していくうちに、御主人に俗にいう「隠し子」がいることが判明しました。依頼人の奥さんも寝耳に水。しかし相続人であることは紛れもない事実です。私はいろいろと連絡をとろうと試みたのですが全く行方不明で困り果てました。このままでは相続登記が出来ずそのままにしておくと更に複雑になってしまうので、その「隠し子」の方を不在者として家庭裁判所に申立をし、私が不在者財産管理人として遺産分割協議をし奥様名義に相続登記を完了しました。しかし、不在者の方の相続分に相当する財産を不在者財産管理人である私が奥様から預らなければなりません。御主人が奥様の為に残してくれた定期預金をその分に充てなければなりませんでした。本当にお気の毒でした。そして数年後なんと不在者の方が現れました。結局その定期預金を相続分として受領していきました。法律的にはきちんとした手続きですが、依頼人にとっては住んでいたマンションに住み続けるだけでメリットがある訳でなく、期待していた定期預金は見も知らぬ「隠し子」に持っていかれただけでした。きちんと仕事はしましたが、何か釈然としない結末でした。
