三寒四温の毎日に一喜一憂しているＳａｋｕｒａ法務事務所スタッフのこうづきです。

昨日の西宮市内は「寒」に戻り、「一憂」と思いきや

風さえなければうららかな日差し！

窓越しに春の日差を楽しみました。早くあったかくなるといいですね。

年度末らしく事務所内もあわただしくなってきました。

3月中の決済準備をしながら、4月のことも頭をよぎっております。

平成29年度評価証明書が取れるのは当然4月になってからです。

今年は、4月1日2日が土日ですので

4月3日月曜日からいっせいに動き出さなければなりません。

年度末で気になっているもう一件は、平成29年3月31日までとなっている

土地の売買による所有権移転登記の登録免許税（租税特別措置法72条）　軽減措置の件です。

通常は　２０/１０００　かかる登録免許税が、

特例で　１５/１０００　になっている

土地の売買による所有権移転登記の登録免許税。

平成27年に特例が延長されて今日に至っておりますが、

平成29年4月以降の扱いについてまだ結論が出ていません。

同じく、住宅用家屋の取得に係る登録免許税の軽減について。

こちらのほうが軽減率が大きいので、おおいに気になるところです。

しかし、ややこしいのは長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は

期限が平成30年3月31日までとなっていること。

念のため、税務署に聞いてみましたが

国会審議中で行政としてもまだわからないです、とのお返事。

そう言われてしまうと、日々のニュースで目にする国会の様子が心配になります。

その話も大事だと思いますが、こっちもちゃんと話し合って結論を早く出してください＞＜

と思わずニュース画面に叫んでしまいそうです。

ちなみに、住宅ローン減税については

すでに平成33年12月居住分まで延長されていますので

当分の間は期限を気にしなくても大丈夫そうです。

（参照：財務省ホームページ：住宅ローン減税制度の概要

　　　　https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm）

こちらのamebloへどうぞ！

http://ameblo.jp/kk03020420/

春です！

三寒四温ではありますが、確実に暖かく過ごしやすくなる毎日にウキウキしています！

昨日は、近所の梅林園へ出かけました。

　　さくらと見紛うほど、視界がピンクになっていました。

　八重咲きのしだれ梅が見事です。

見事な花梅の一方、実梅と思われる白く可憐な梅の花のほうが梅らしく感じるのは年のせいでしょうか（笑）

花つながりで、桃の節句の日にニュースで知った関西地銀３行の経営統合について。

統合される銀行は、どれもかかわりのあるところです。

抵当権の抹消登記のときに気をつけなければ。。。と今から心配です。

ちょうど先日、富士銀行名義の抵当権の抹消依頼を頂き、

銀行の名称変更や統廃合について調べていたところだったので、

気になるニュースでした。

備忘録として、富士銀行からみずほ銀行へ至る変遷をまとめてみました。

　○平成１４年　４月　１日　㈱富士銀行が㈱日本興行銀行を合併する

　　　　　　　　　　　　　　　　　商号変更　㈱みずほコーポレート銀行になる

　○平成１７年１０月　３日　㈱みずほコーポレート銀行が㈱みずほグローバルを合併する

　○平成２５年　７月　１日　㈱みずほコーポレート銀行がみずほ銀行を合併する

　　　　　　　　　　　　　　　　　そして、商号が「みずほ銀行」となる

よって、みずほ銀行からの委任状と解除証書等で抵当権抹消登記ができます。

バレンタイン翌日です。

お渡ししたく準備したチョコが余りましたが、予定調和です。

今日から自分のお腹に納めますε-(´∀｀; ) 自分へのご褒美に余念のないSakura法務事務所スタッフのこうづきです。

不動産登記令等の改正により、平成27年11月2日から法人の資格証明情報の代わりに

会社法人等番号の提供が可能となりました。

書面申請では登記申請の添付書類が一つ減ったので楽になったように思います。

では、その会社法人等番号はどうやって調べて確認するのか？

 法人の登記事項証明書や印鑑証明書に記載がありますので、

取引でそれらの書類を取得している場合はそちらで確認します。

 しかし、会社法人等番号のみを調べるために費用をかけて

上記書類をわざわざ取得しなくないなぁという場合は、会社法人等番号のみを調べる方法があります。

○法務省の登記情報検索サービスを利用する

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_00076.html

インターネット経由で自分のパソコンから調べる場合は事前に利用登録が必要です。

○法人番号から頭の一桁を削る

http://www.houjin-bangou.nta.go.jp

国税庁の法人番号公表サイトで法人番号を調べます。

いわゆるマイナンバー制度による「法人番号」は、

会社法人等番号(12桁)の頭に一桁の数字がついたものです。

よって、法人番号から一桁削ると会社法人等番号になります。

雪が積もる地域で生まれ育ったはずなのに、今日の関西の風の方が冷たく感じます。

寒さに弱いSakura法務事務所スタッフのこうづきです。

成年後見人Aが被成年後見人Bの代理人として所有権移転登記申請をする場合の忘備録です。

○家庭裁判所の居住用不動産処分許可

  →許可書を申請に添付することで、登記識別情報の提供がなくても申請可

○当事者は被成年後見人B

    委任状、登記原因証明情報等の署名捺印は成年後見人Aが行う

→成年後見人Aは、後見登記簿に記載された住所氏名となる

○成年後見人の印鑑と印鑑証明書

①家庭裁判所に当該後見事件について、成年後見人の印鑑として届出がある場合はその登録の印鑑を使用

→家庭裁判所発行の印鑑証明書を申請書に添付。裁判所書記官の押印、後見事件番号の記載が必要

②成年後見人A個人の実印を使用する場合

→市区町村発行の印鑑証明書を添付

但し、後見人登録の住所と違う場合は、別途住所の繋がりをつける書類を添付。

弁護士会発行の登録事項証明書、司法書士会発行の登録事項証明書など職務によって異なるため要確認

といった概括をまとめてみました。

職業後見人の場合、個人の印鑑証明書と家庭裁判所発行の印鑑証明書のどちらがベストなのか、が不明ですが、法務局によって扱いの違いがあるのでしょうか。

成年後見制度に切り替わってから次の四月で17年になります。

実務上で出会う機会は確実に増えている印象ですが、今回の申請でまだ17年の制度なのかなと感じました。

「本店の住所」という表現がおかしいことに長らく気づいていなかった

Sakura法務事務所スタッフのこうづきです。

「本店」という言葉が正しく、「住所」は「住所」なのです。

意識すらせずに使ってしまうため、そのたび先生に渋いお顔をさせております。

本日は、住所についてまた別のなぞに出会いました。

相続登記のご依頼で、被相続人の本籍地を調べるため

最初は本籍を記載してもらった住民票を取り寄せしました。

その後、調べた本籍地で戸籍と原戸籍、一緒に戸籍の附票を取り寄せました。

戸籍等の書類がそろい、相続人を確定しましたので「相続関係説明図」を作成するべく

集めた書類を再度見直したところ、

「住民票」に記載された住所と、戸籍の附票に記載された住所に違いがあったのです。

ん？

戸籍の附票は、「住所」の履歴のはずなのに

「住民票」の住所と違うとは、これいかに？？

住民票の住所　　　：○○番地の１

戸籍の附票の住所：○○番地１

と、「の」一文字ですが非常にもやもやしました。

登記申請では、氏名と住所が非常に大切です。

「住所」の表示方法が2種類あることがそもそもありえるのか、

2種類あるとしたら不動産登記ではどちらが良いと規定されるものがあるのか、

などなど疑問は広がるばかりです。。。

えべっさんのタイみくじは小吉でした。

今年も謙虚に控えめに！

Sakura法務事務所スタッフのこうづきです。

年始から準備中の成年被後見人のおばあちゃまが売主の所有権移転登記が大詰めです。

取引準備はずっと成年後見人の弁護士さんとやり取りしていますが、

一番時間の読めない家庭裁判所の許可も今週中にはめどがつきそうです。

成年被後見人が不動産を処分する場合、

居住用の物件については家庭裁判所の許可が必ず必要です。

この許可なく不動産売買を行っても、法律的には無効となってしまいます。

今回のお話は事前に成年後見人の方から家庭裁判所の許可申請中である旨を

伺っていましたので、てっきり居住用物件なのだと思っていたのですが

よくよくお話を聞いて見ると一度もお住まいになったことはない物件とのこと。

非居住用不動産については、財産管理の一環として成年被後見人に必要であると判断できれば

成年後見人の判断で処分が可能とされていますが、

これまで住んだことがない、現在住んでいないことが

これからも居住用となる予定がないと判断される根拠にはならないことを危惧し

先に家裁と相談の上で、許可申請をすすめたようです。

また、不動産登記に関連して、一点確認をとりました。

今回の取引物件の権利書（登記済証）がどうしても見当たらず

ご親族に確認しても発見できませんでした。

本来であれば、所有権移転登記申請時には権利書（登記済証）を添付しなければなりません。

権利書（登記済証）を紛失している場合は、本人確認情報を作成するなどしています。

権利書を紛失している今回の取引ではどうしようかとなったのですが

今回の申請先法務局へ確認し、家庭裁判所の許可書を登記申請に添付するので

権利書の提出がなくても申請できると返答を得ました。

（２０１７年１月現在、兵庫県のお話です）

成年後見人について本人確認情報を作成するのか、

成年被後見人宛に事前通知が可能なのかと

しばらく悶々としておりましたので、大いに胸をなでおろした次第です。

案の定食べすぎ飲みすぎのため、1週間足らずで2キロも増量しました！

Sakura法務事務所のスタッフこうづきです。

大丈夫、1週間で戻せばよいのです。

2017年の北野司法書士事務所はどのようになっていくのか？

どうしたいのか？

その中で私自身が出来ることは何か、しなければならないことは何か、

などとゆっくりできた年末年始に酔いどれながら考えておりました。

まず思うこと、という稲盛和夫さんの本で読んだ考え方が大好きですが

どうやらSakura法務事務所はすでに思いが事象を引き寄せているようです。

本年最初のお仕事は、成年後見人による不動産売買と所有権移転登記のご依頼です。

続いて、成年後見人の申請についてのお問い合わせ。

こちらはご親族がいらっしゃらない方だったので、

お住まいの市役所員の方と連携していくところからスタートです。

昨年もホームへ入所済みのため、決済当日に決済場所へご足労が難しい方のお取引や

ご本人の意思確認のための面談などご高齢者の方が不動産売買をされる場合の

立会いや事前準備が多くありました。

2017年もますます増えていく見込みです。

ご高齢の方ご本人様のご意思を尊重するために、

今後の司法書士事務所が担う部分は増えていくのだろうと思います。

その中で、ご相談に対してストレスなく進めるのはもちろんのこと、

ご安心頂ける対応が出来るようになりたいと思いを新たにしております。

本年もどうぞよろしくお願いいたします。

事務所の大掃除に張り切ってスチームモップを導入しました！

お掃除が楽になりましたが、通販番組のようには落ちない汚れに苦戦しております。

Sakura法務事務所のスタッフこうづきです。

事務所の床はフローリングではなく、タイルです。

日々クイックルワイパー的なものはかけていますが、やはりなんとなくくすんできます。

まるで自分のお肌みたい。。。と悲しくなることもありますが、

スチームモップの威力で少し復活したようです。

しかし、黒ずみ程度はきれいになりましたが、こすらないと落ちない部分も多く

結局重曹水やスポンジでこすったあとに

ふき取り目的で再度スチームモップをかけました。

スチームクリーナーはつるつるした材質のものに強い印象ですが、

キッチンシンクは期待通りにきれいにできました！

明日以降は自宅のフローリングでも活躍してくれる予定です。

そして無事仕事納め、と思ったところへ

駆け込みのご相談が一件舞い込みました！

法務局は今日までですが、年始早速に動くことになりました。

今年は銀行も29日金曜日まで営業していますので

こういった状況も発生しやすいのでしょうか。

この時期になるといつもライフライン関係の方や、電車やバス会社の方、

医療関係者の方など年末年始関係なく業務を遂行されている方々に

感謝しないといけないなと思います。

知り合いには年明けの入試に備えて、

年末年始もなく準備をしている教育業の者もいます。

がんばれ、受験生！

うちの先生はなんでも知っている♪と浮かれるべきか、

自身の不明を恥じるべきか、Sakura法務事務所スタッフのこうづきです。

西宮法務局の案内看板について、しばらくブツブツ言っていたところ

先生が解決してくれました！

結論から申し上げますと、案内看板は間違っていませんでした！

案内看板通りの通り道がちゃんとありました！

クリスマスケーキを25日が終わる30分前においしく頂きました。

朝から胃が重い気がするお年頃なのがショックなSakura法務事務所スタッフのこうづきです。

月曜日ということを差し引いても、道路状況が混雑しているような気がします。

いつもは20分かからずにいける西宮法務局まで30分近くかかってしまいました。

早い方だと、本日から年末年始のお休みに入っているとのこと。

今年最後の週がフルで一週間ありますので、ちょっと調子が狂います。

お付き合いのある不動産業者の方は、28日の水曜日からお休みに入られるところが多く、

当事務所も合わせた動きになりそうです。

年末年始もメール対応は可能ですので、

お休み中にちょっと気になっていることを片付けよう！という方はぜひご一報くださいませ。

法務局は12月29日（木）から1月3日（月）までが年末年始期間とのことです。

せっかくの祝日が完全に土日と一体化している不思議なカレンダーだと

なんだか損をしたような、調子を崩さなくてすむのでありがたいような複雑な心境です。

冬至とは思えないほどのうららかな日差しにホッとしています。

今晩はゆず湯に入りたいSakura法務事務所のスタッフこうづきです。

法務局から手紙が来たのですがよくわからなくて、というお問い合わせを頂きました。

休眠会社・休眠一般法人の整理作業に関するお知らせが届いたとのこと。

いくつか会社法人を立ち上げていらっしゃるお客様だったのですが、

一般社団法人の役員任期を勘違いされて、設立以来何も登記手続きをしていなかったそうです。

株式会社の役員任期を10年に変更されたそうですから、そちらと混同されていたのではないかと思います。

参考に、法務局から届いたお手紙をお借りしました。

も〜いつつ寝ると〜クリスマス〜♪

という秀逸な小学生の歌に出会いました。

年賀状の投函日まであと5日！

あせってきたSakura法務事務所のスタッフこうづきです。

本日は尼崎支局と西宮支局へ1件ずつ申請に参りました。

先日に引き続き、神戸地方法務局西宮支局の案内看板が気になります。

北から南に向かって移動中に見える道路看板

次の信号を右折するので、右折専用レーンに入ろうかなと思ったところで、次の看板

右折なのかなー左折なのかなーと思うのは自身だけなのでしょうか。

クリスマスまでカウントダウンするのがちょっとした楽しみになりつつある

Sakura法務事務所スタッフのこうづきです。

今年はクリスマスイブ、クリスマスが土日というカレンダーです。

独身のお友達や平日定休日の知り合いたちは、いろんな意味で悲鳴を上げています。

そして、スタッフこうづきがクリスマスまでをカウントダウンするのは

年賀状を投函するためです！

本日は阪急塚口駅周辺で決済へ参りました。

売主様はご自宅の売却と一緒に、借り入れ中の住宅ローンを一括返済されます。

住宅ローンの返済が確認できてから、抵当権を抹消するための書類を借り入れ銀行から受け取ります。

経験者の方はご存知かと思いますが、不動産売買におけるこのタイムラグをつなぐのが司法書士のお仕事です。

①買主　→　売主　へ売買代金を払う

②売主　→　司法書士　権利書（登記済証や登記識別情報通知）を預かる

③売主　→　住宅ローン借り入れ銀行へ一括返済金を振り込む　

④住宅ローン借り入れ銀行　→　売主（あるいは司法書士へ直接）　抵当権抹消書類を預かる

⑤司法書士　→　抵当権抹消と所有権移転登記を同時に申請して、買主売主の権利を守る

というような流れを簡易版として把握しております。

本日は④の書類預かりのため、決済銀行から住宅ローン借り入れ銀行へ移動する必要がありましたが、なんと銀行が隣同士という便利なスケジュールでした。

決済銀行は買主様のご都合、住宅ローン借り入れ銀行は売主様のご都合によって決まりますので、

場合によっては大阪市内から神戸市内へ移動が必要だったりします。

今回は移動距離も少なく、滞りなく決済と登記申請を完了しました。

手足が冷たくなる冷え性です。

短パン素足の小学生とすれ違い、衝撃を受けました、

Sakura法務事務所スタッフのこうづきです。

いつの時代も子供は風の子なんでしょうか。

阪急苦楽園口駅から徒歩４分の夙川サニーガーデンという建物に事務所を構えております。

一番近い法務局はもちろん神戸地方法務局西宮支局です。

車で約１５分、阪神バス移動の場合は約３０分の距離です。

事務所から向かう場合は、だいたい車移動するのですが、

常々不思議に思っているのが、法務局の案内看板です。

ちなみに西宮法務局に一番近いバス停は、

阪神バスの西宮浜線「鞍掛町（くらかけちょう）」バス停です。

このバス停の手前に「神戸地方法務局西宮支局」と書かれた大きな

道路看板が掲げられています。

北から南に向かう通り沿いにあり、その看板通りに行けばすぐに西宮法務局につきます。

ところが、この道路看板を過ぎて案内通りに右折しようとするところにも

「法務局」と矢印だけが書かれた案内看板があるのですが、

矢印が示している方向が全く逆方向に見えるのです。

今まさに右折しようとしているその場所からみると、まるで左折しなさいと言われているように見えるのは自分だけでしょうか。

あるいは、間違えて左折してしまった人向けの案内看板なんだろうか、と不思議に思っております。

初めて神戸地方法務局西宮支局へお越しの方は、ぜひこの案内看板を見比べてみてほしいものです。

以上、地域のなぞでした。

週末からさらに寒くなるというニュースに汲々としています、

寒がりなＳａｋｕｒａ法務事務所スタッフのコウヅキです。

猫のように常に毛布の上で丸くなっていたい。。。

本日は相続登記のご依頼を頂きました。

相続人を確定するために、戸籍等の取り寄せと対象不動産の確認をお願いしたところ、

お亡くなりになった方の本籍地がすぐにわからないとのこと。

正確な本籍地がわからないと、当然ながら戸籍の請求ができませんので、

まずは亡くなった方の本籍地を調べることから始めることになりました。

本籍地を調べるには、本籍地を記載をした住民票を取るのが一般的です。

最近は、「本籍地の記載を希望する」と申し出ないと自動的には住民票に載せてくれません。

個人情報保護の観点なんでしょうが、知っていないと不必要な証明書をとってしまいそうです。

このお仕事をするまで、自分の本籍地についてまったく気にしたことがありませんでした。

結婚するときに転籍して、住所と違うんだなぁと思ったくらいです。

そんなのは社会人として無用心だろう、と先生に諭されて少々悔しかったものですから

同年代の周辺にリサーチしてみました。

結果、スタッフこうづきの周りで本籍地を認識している人は３割程度でした。

やはり、結婚している人、親御さんがすでにお亡くなりになっている人は知っていました。

ここまでくると、当然に知っていた、という先生のほうがやはりレアなのでは？？

職業柄なだけなのでは？？

と自己弁護に走りましたが、

どうも一定年齢以上の方は先生同様にご存知の方が多いようです。

むしろ、なぜ知らないの？という反応です。

当たり前に本籍地を知ったのはどこなんだろう、と先生と話していた

ここでやっと謎が解けました！

本籍地が記載されていた免許証を長く持っていた方は知っている！

だから一定年齢以上の方は、普通にご存知だったのです！

（あくまでスタッフこうづき調べです）

免許証に本籍地が記載されなくなって、早10年近く経つように思いますので、

ますます本籍地を目にする機会は少なくなっているのでしょう。

知っているに越したことはありませんが、

調べ方がわかっていればそれはそれで事足りるからいいか、と思います。

コンビニのカウンターコーヒーのカップがクリスマス仕様です。

ローソンがお気に入りなSakura法務事務所スタッフのこうづきです。

本日は大阪法務局天王寺出張所管轄の不動産取引で大阪は針中野へ参りました。

融資実行時間を含めて、トータル約１時間のお取引です。

早い時は３０分ほどで決済が終わることもありますが、

だいたい１時間から１時間３０分ほどかかることが多いです。

月末や大安などで混雑している時に、２時間以上かかったこともありました。。。

午後は明日申請予定の根抵当権設定登記の準備で、銀行と業者様をはしごして書類受け取りに。

来週決済予定のお客様から、氏名変更登記用にお願いしていた

戸籍謄本と住民票データをいただきましたので申請書類を整備しました。

当事務所では住所変更も氏名変更も「登記名義人表示変更」と申請書類を作成していますが、

２０１６年１０月２４日更新の法務局ホームページ掲載の不動産登記の申請書様式では

「登記名義人住所変更」「登記名義人氏名変更」となっています。

どっちでもよいそうです。

厳密なようでアバウトなところもある、不動産登記の不思議。

今回のお客様は、結婚による苗字変更です。

この場合は、戸籍謄本にのっている「婚姻日」が氏名変更の原因日付になります。

また、戸籍謄本に旧氏名と新しい氏名の記載があることを確認します。

そして、住民票が本籍の記載があることを確認します。

どれも問題ありませんでしたので、あとは決済当日に戸籍謄本と住民票の原本を

お預かりして申請書に添付する予定です。

日中の雷雨がくると「ブリおこし」だなぁと思います。

4年ほど金沢に住んでいたことがあるＳａｋｕｒａ法務事務所スタッフのこうづきです。

本日の西宮市は変わったお天気でしたね。

急な雷雨に驚きました。

「ブリおこし」だから仕方ないよ〜と言ったとき、

関西では？？？という顔をされることが多く、方言というか地域色の高い言葉なんだと気づいたときはひそかに衝撃でした。

「弁当忘れても傘忘れるな」という格言も金沢ではよく耳にしました。

そんな言葉が根付いた地域で過ごした人間とは思えないほど、傘を忘れます。

本日も持ち歩いておりませんでした。。。。

ちょうど大阪法務局枚方出張所へ行って帰ってきたところだったのです。

けして「鉄っちゃん」ではない（と思う）のですが、電車に乗るのが好きです。

今日は枚方から京阪特急に乗車しました！

憧れのエレガントサルーン8000系です。

さらにダブルデッカーに乗ってきました♪

車内で一人浮かれながらこっそり撮影してしまいましたが、

通学で普段から乗りなれているであろう学生さんから少々冷たい視線を浴びてしまったような気がします。

このような記事を目にされた方に、遊んでばかりいるぢゃないか、と思われるのではと心配です。

ちがいますよ！お仕事ですよ！

司法書士事務所のお仕事は移動が多いのです。

などといっている間に、新規に抵当権設定登記のご依頼が舞い込みました。

月はじめに申請した株式会社設立登記のオンライン表示が事件中（登記手続中）から完了状態に変わるのを確認して本日の業務終了です。

月曜からすぐに動く予定です。

路面電車も牡蠣もゆかりふりかけも大好きです！

某テレビ番組に触発されて広島へ旅行に行きたくなった北野司法書士事務所スタッフのこうづきです。

根抵当権抹消登記をご依頼いただいた業者様より、

登記が完了し次第すぐに連絡が欲しいとご要望をいただきました。

昨日よりオンライン請求画面をリロードしつつ、

事件中画面を眺めておりましたが本日無事に完了をご報告できました。

登記完了をオンラインで確認してすぐに法務局へ向かい、

すぐに事後謄本を業者様にお渡ししてご安心いただくことができました。

一度申請してしまうと、以後の進捗は法務局と登記官次第となり

申請者側では如何ともしがたい部分となってしまいます。

事件中が終わるのを待つことしかできないのはなかなかしんどいものです。

本日、お母様と息子さんが共有されている中古戸建に関して、

住所移転登記を新規にご依頼いただきました。

事前に取得していただいた住民票を資料としていただきましたので確認したところ、

お母様と息子さんの新住所へ移転したお日付が違いました。

住所を変更する登記では、住所の移転日（住民票記載の転入日）が登記原因となります。

この住所の移転日がご依頼人のお母様と息子さんが同じ日だった場合は、

お二人分一緒に１件の申請が可能です。

しかし、今回はお母様の住所変更で１件の申請、息子さんの住所変更で１件の申請、という形になりますのでそれぞれ登録免許税がかかってきます。

そこまで考えて住所移転の届出をする人もいないと思いますが、

ご夫婦や親子で共有している不動産がおありの場合は、

住民票記載の転入日を同じ日にできるようにお引越しの予定を立てていただくとよいかもしれません。

ちなみに、本日引越しをしたけれど住民票の移転届ができず、明日届け出た場合は１２月８日転入、１２月９日届出として住民票に記載されます。