2012/03/30
今日の夙川も桜はまだまだです。でも少しつぼみが大きくなってきています。あと1週間くらいかな??
2012/03/26
10年前に当事務所で中古戸建購入の登記をさせて頂いたお客様から突然連絡がありました。購入時,業者さんに「お母様とご本人である息子様」の共有ということで購入された筈が、最近登記簿をみてみると、「お父様とご本人である息子様」の共有で登記がされていて驚いて私のところに少し怒った感じで電話がありました。よくよく聞いてみると、売買契約書は「お父様とご本人である息子様」になっており、また当日私も名義人の確認もさせて頂いたことを思い出しました。お客様も事情を分かって頂きました。
①売主様AB共有から買主様甲乙名義に移転登記がされている。
②甲乙共有名義を乙丙名義に更正する。
(現状:問題点)
買主様甲乙共に、登記した住所から新住所に変わっている。
売主様AB共に売却後に新住所に変わっている。
売主様は既に権利書を処分してしまっている。
新たに丙が名義人になるので、売主様に登記義務者として協力して頂く必要があり、協力が得られない場合は更正登記が不可能となり、「真正な登記名義の回復」を原因として「所有権移転登記」をしなければならなくなり、登録免許税が移転登記と同額必要となります。更正登記が出来れば1物件1000円でとても経済的負担が違ってきます。しかし、既に登記義務を果たしている売主様に協力を得るのは印鑑証明以前の権利書を頂いたり実印を押印して頂いたりなかなか現実的に不可能です。しかし、偶然に売主様は近くにお住みで連絡が可能でした。
①まず、乙の登記簿上の住所を新住所に変更します。
②AB及び甲を登記義務者、丙を登記権利者として所有権更正登記をします。この際にABの住所も変わ
っているので住民票の添付が必要です。
売主様の協力もあり、更正登記が無事に完了し買主様も本当に感謝して頂き、ホッとしました。当日のご本人確認の意思確認等きちんとしていて良かったです。
2012/03/25
西宮の法務局に申請していた相続登記が無事完了しました。何の不備もなくスムーズに完了しほっとしています。この後徳島の不動産の相続登記を徳島の法務局へ申請します。
2012/03/21
先日から戸籍等を請求して相続人が確定し、遺産分割協議書を郵送していた西宮のお客様から書類の返送がありました。実印の押印も綺麗で印鑑証明書もきちんと添付されていました。早速西宮の法務局へ相続登記の申請です。
2012/03/02
先日、営業の方からの依頼で相続登記の依頼を受けました。休みの日にご自宅にお伺いし内容の聞き取りと費用の説明等させて頂きました。3物件あり、四国の物件は依頼者の妹様へ、西宮の2物件について依頼者の名義にし、1つは売却予定ということでした。売却予定なので急がないといけません!!役所に戸籍を請求してもなかなか返送が来ないので困ります。
2012/03/06
先日依頼のあった西宮のお客さんの戸籍が揃って相続人が確定した。
依頼者である西宮の息子さんと四国に嫁いでいる娘さんの2人。西宮の不動産は息子さんへ、四国の不動産は娘さんへ。それぞれの遺産分割協議書作って郵送しました。鮮明に実印の押印と印鑑証明書の添付をしてもらって返送してもらいます。
それから登記申請。急いでるみたいなので早く返信届いたら助かるな〜。
2012/03/07
難しい登記!
確定後の根抵当権移転登記がされている現状。この根抵当権を準共有としてから単有とする場合。
①債権一部譲渡を原因として「根権一部移転」登記をして準共有とする。
②債権持分放棄を原因として「何番根抵当権何某持分移転」登記をして単有とする。
登記官によってだいぶ見解が違ってて困りました。
2012/03/08
今日はSMBC千里中央支店で不動産取引です。高校からの友人が不動産業をしてるので、その購入の登記です。優しそうな売主さんと和やかな雰囲気でよかった。彼は一人で業務を誠実に良心的にしているので応援したくなります。池田法務局申請あ〜疲れた。
2012/03/12
SMBC西宮で中古マンションの取引です。お父様と娘さんの共有名義での購入です。和やかに終了して良かったです。この取引で本当に久し振りに以前仲良くしていた業者さんと一緒になりました。元気そうでなによりです。お互い年をとりましたが頑張りましょう。
2012/03/06
(相続人の中に隠し子が・・・)
数年前に相続登記の依頼があった。一般的なマンションにお住みの年輩の女性でした。夫婦と息子さんと三人で暮らしてきて、御主人が亡くなられ相続登記の依頼がありました。戸籍を集め相続人を確定していくうちに、御主人に俗にいう「隠し子」がいることが判明しました。依頼人の奥さんも寝耳に水。しかし相続人であることは紛れもない事実です。私はいろいろと連絡をとろうと試みたのですが全く行方不明で困り果てました。このままでは相続登記が出来ずそのままにしておくと更に複雑になってしまうので、その「隠し子」の方を不在者として家庭裁判所に申立をし、私が不在者財産管理人として遺産分割協議をし奥様名義に相続登記を完了しました。しかし、不在者の方の相続分に相当する財産を不在者財産管理人である私が奥様から預らなければなりません。御主人が奥様の為に残してくれた定期預金をその分に充てなければなりませんでした。本当にお気の毒でした。そして数年後なんと不在者の方が現れました。結局その定期預金を相続分として受領していきました。法律的にはきちんとした手続きですが、依頼人にとっては住んでいたマンションに住み続けるだけでメリットがある訳でなく、期待していた定期預金は見も知らぬ「隠し子」に持っていかれただけでした。きちんと仕事はしましたが、何か釈然としない結末でした。